Questa mattina presso la sala conferenze dell'Hostellerie du Cheval blanc si è svolta la tradizionale Conferenza Stampa del Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio a Aosta. Come già fatto negli anni passati con alcuni post ti propongo l'analisi fatta dal Gruppo. Inizio con la città di Aosta a cui dedicherò due post.
Prezzi sostanzialmente invariati
ad Aosta nel primo semestre del 2012, l’unica area in diminuzione è quella
compresa tra l’Arco di Augusto e corso Ivrea.
Nella zona che si estende dal Centro Storico fino all’Arco di Augusto i prezzi delle
abitazioni non hanno subito variazioni di rilievo e le tempistiche medie di compravendita
sono rimaste stabili (tra 6 e 12 mesi). Il mercato delle prime case non sembra
essere stato influenzato dall’IMU, che tuttavia ha reso più riflessivi gli
acquirenti di seconde case e, potenzialmente, potrebbe far aumentare l’offerta
abitativa qualora i proprietari di case inutilizzate decidessero di mettere i
propri immobili in vendita.
Ad acquistare nel centro storico
sono soprattutto persone che decidono di migliorare la propria condizione
abitativa, trasferendosi in un quartiere più servito. Tra essi si segnala un
buon numero di anziani, che impiegano 250-300 mila € per piccoli trilocali,
spesso senza l’ausilio del mutuo; vi è anche una buona presenza di famiglie
che, con 150-300 mila € a disposizione, si orientano su trilocali e
quadrilocali possibilmente dotati di box. Sul mercato sono attivi anche gli
investitori, i quali mettono a reddito cifre comprese tra 80 e 200 mila € per
bilocali da concedere in locazione.
Le
abitazioni in affitto sono sempre richieste, in particolar modo da studenti
e lavoratori trasfertisti (alcuni di loro sono anche stranieri), dipendenti del
vicino Ospedale Generale Regionale, delle acciaierie, rocciatori od operatori
turistici. Gli studenti sono soliti prendere in affitto un trilocale (il cui
canone si attesta a 500-600 € al mese) per condividere le spese, mentre i trasfertisti
si orientano su bilocali, concessi a 400-500 € al mese.
Gli stranieri
(soprattutto albanesi, rumeni e brasiliani) cercano soluzioni vicine ai mezzi
pubblici e ai principali servizi. Vengono stipulati soprattutto contratti a
canone libero 4+4 (con un buon utilizzo della cedolare secca), ma sono stati
sottoscritti anche contratti a canone concordato 3+2 e transitori di 12-18
mesi. A causa della scarsità di parcheggio, i box sono sempre richiesti, tuttavia l’offerta non è adeguata alla
domanda. Un box singolo di 15 mq si compravende a 35-40 mila €, mentre lo si
affitta a 100 € al mese nelle aree centrali e a 50-60 € al mese nella parte più
periferica. Per un posto auto in periferia (in centro non se ne trovano) il
prezzo oscilla tra 6000 e 8000 €.
Il Centro storico di Aosta è stato costruito in epoca romana ed è
caratterizzato da immobili di due o tre piani, spesso restaurati e scambiati a
2500-3000 € al mq. È molto richiesta l’area tra piazza Chanoux e la Porta Praetoria, dove sorgono soluzioni del ‘700
già restaurate (spesso con ascensore) e contraddistinte da scale in pietra,
affreschi e soffitti a volta o a vela. Qui i prezzi di un’abitazione sono
compresi tra 3000 e 4000 € al mq, mentre per un negozio si possono spendere
fino a 10 mila € al mq (se con vetrine sulla piazza centrale). Sempre nel
centro storico, sotto la Porta Pretoriana, si sta realizzando uno scavo di
interesse turistico che renderà visibile il vecchio selciato romano tramite
passerelle vetrate.
In località Villa
Chicco e in località Porossan si trovano
soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche di recente costruzione: il
prezzo di una villa singola si attesta tra 600 e 700 mila €, circa il doppio di
una villetta bifamiliare, mentre per una villetta a schiera si spendono 300 mila
€. Nella prima periferia della città, il quartiere
Dora è in continuo sviluppo (si parte da immobili degli anni ’60, fino a
case popolari del 2011) ed ospita sia ex case popolari che immobili realizzati
in edilizia convenzionata. Per una soluzione da ristrutturare, di 80-90 mq, si
spendono non più di 1500 € al mq, mentre gli alloggi degli anni ’85-’90 vengono
venduti a 2000 € al mq (si tratta di case sorte in edilizia convenzionata e
successivamente destinate al libero mercato).
Nella zona orientale di Aosta sono in corso alcuni interventi, sia
urbanistici che architettonici. Oltre l’Arco di Augusto, in Corso Ivrea, non
sono ancora stati completati (ma se ne prevede la realizzazione entro la fine
dell’anno) gli appartamenti realizzati in classe B e dotati di pannelli solari
e riscaldamenti a pavimento: il prezzo per tali soluzioni si attesta tra 2400 e
2600 € al mq.
La parte di Aosta che da Piazza
della Repubblica si sviluppa verso ovest ha sostanzialmente mantenuto i
prezzi (il calo è stato lieve), nonostante vi siano state difficoltà di accesso
al credito, problematiche relative al lavoro (con conseguente chiusura di
alcune aziende) e timori generali per la situazione socio-economica attuale. Il
numero di compravendite ha subito un ribasso e, parallelamente, le tempistiche
medie di compravendita si sono allungate, attestandosi a 4-6 mesi. In questo
scenario, l’introduzione dell’IMU ha influenzato (peraltro in modo leggero)
solo il mercato delle seconde case, in particolar modo quelle di media qualità.
Il mercato residenziale è ancora condizionato positivamente dai mutui a tasso
agevolato che la Regione Autonoma Valle d’Aosta concede ai residenti per il
recupero, la nuova costruzione e l'acquisto della prima casa. Unitamente al
rilascio dei mutui da parte delle banche, famiglie e giovani sono le tipologie
di acquirenti prevalenti: le prime possono disporre di 250 mila €, che
impiegano su trilocali, mentre i secondi hanno un budget di spesa inferiore e
si orientano prevalentemente su bilocali. Vengono preferite soluzioni dotate di
pertinenze e spazio esterno, in particolare balcone, cantina e posto auto.
Negli ultimi mesi si assiste ad una discreta presenza di stranieri,
specialmente di cinesi: costoro hanno una disponibilità di spesa intorno a 200
mila € e ricercano soluzioni più piccole, ma acquistano quasi sempre senza
l’ausilio del mutuo.
Gli investitori
non sono particolarmente attivi, ma l’imminente trasformazione della Caserma
Alpina in Università (grazie anche al contributo della Regione) potrebbe dare
slancio a questo tipo di mercato, nonché rivalutare le abitazioni delle zone
limitrofe. I risparmiatori mettono a reddito 150-200 mila € per investire in
monolocali e bilocali ubicati nelle zone più centrali, da concedere in
locazione. Gli affitti sono sempre molto richiesti, specialmente da giovani
coppie e single alla prima esperienza fuori casa. Vengono stipulati contratti a
canone libero 4+4 (la cedolare secca è stata ben recepita e utilizzata), che
prevedono canoni di 400 € al mese per i monolocali, 400-450 € al mese per i
bilocale e 500-550 € al mese per i trilocali. (Continua)
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