Prosegue la presentazione dell'analisi del Gruppo Tecnocasa dell'andamento del mercato immobiliare valdostana. Il Rapporto è stato presentato ieri mattina all'Hosttelerie du Cheval Blanc. Ieri ho dedicato un post alla prima parte del rapporto.
Tra le strade più apprezzate si segnalano le centrali via Aubert
e via Croce di Città (Rue Croix de Ville), caratterizzate da
abitazioni storiche realizzate dal XIX secolo, spesso restaurate e impreziosite
da travi a vista, volte e rosoni. Tali soluzioni signorili raggiungono punte di
3000-3500 € al mq se sono già state interessate da lavori di ristrutturazione.
In via Chambery e Corso Battaglione Aosta sorgono palazzine di 5
piani degli anni ’70, già provviste di box auto, scambiate a 2100-2500 € al mq.
Spostandosi verso sud, in una zona semicentrale della città, c’è un’area di
forte sviluppo residenziale: Corso Lancieri d’Aosta ospitava numerosi
capannoni, ora riconvertiti in condomini, dotati di riscaldamento autonomo, box
e ascensore, dove un appartamento si compravende a 2500-2600 € al mq.
La domanda di box e posti auto è sempre
consistente, data la scarsità di parcheggio in centro. Se nelle aree centrali i
box non ci sono (sono presenti solo posti auto, venduti a 25 mila €), questi si
possono trovare nelle immediate vicinanze: in Corso Battaglione Aosta e via
Chambery, ad esempio, un box singolo di 16 mq è venduto tra 20 e 25 mila €.
C’è molto fermento per quanto
riguarda le nuove costruzioni, ma
molte sono solamente su carta o ancora in fase embrionale: in via Chambery è
presente un’area edificabile con diversi stabili in progetto, mentre in via
Croce di Città si stanno recuperando fabbricati storici ad uso residenziale con
posti auto, dove attualmente un appartamento si
compravende a 4000-4500 € al mq.
La zona nord di Aosta, quella che
si sviluppa attorno l’Ospedale Regionale Umberto Parini, ha
sostanzialmente mantenuto invariati i prezzi delle abitazioni. Le tipologie
usate soffrono leggermente di più, quelle nuove sono soggette all’approvazione
del capitolato e al rilascio della certificazione energetica, mentre il prezzo
delle villette sta subendo dei ribassi perché le quotazioni attuali sono
elevate per il grado di assorbimento del mercato. Il problema principale è la
difficoltà di accesso al credito: le banche concedono i mutui solo a fronte di
solide garanzie da parte dei potenziali contraenti, mentre i mutui a tasso
agevolato, concessi dalla Regione, spesso non sono sufficienti a coprire buona
parte della spesa. L’introduzione dell’IMU ha suscitato molte preoccupazioni:
in generale, chi lasciava le seconde (e anche terze) case sfitte ha manifestato
l’intenzione di venderle o, quantomeno, affittarle per rientrare anche
parzialmente delle maggiori spese.
Ad acquistare la prima casa sono
quasi esclusivamente famiglie (alcune con figli) con reddito consolidato, ma
non mancano gli acquisti per investimento. La disponibilità di spesa si attesta
tra 180 e 240 mila € e il taglio più richiesto è il trilocale: non vengono
richiesti particolari servizi accessori, l’aspetto importante è che sia conforme
alle proprie esigenze e che il prezzo di vendita sia compatibile con il proprio
budget.
Nella periferica area collinare, fino al territorio di
Excenex-Arpuilles-Entrebin, c’è anche un discreto mercato di seconde case
ad uso turistico, alimentato in particolar modo da persone provenienti dalla
Liguria (Savona e Genova), i quali ricercano piccoli appartamenti per
trascorrere weekend e vacanze, per una spesa media di 100 mila € (il budget si
attesta tra 90 e 130 mila €).
Tutti coloro i quali non possono
acquistare si rivolgono verso l’affitto,
mercato abbastanza attivo e alimentato da famiglie alla ricerca di trilocali
con la camera per i figli, giovani e single (tra cui tanti separati) che si
orientano su bilocali e, infine, stranieri (soprattutto dall’Europa Orientale).
Generalmente, questi ultimi ricercano soluzioni vicine ai servizi e ai mezzi
pubblici; in particolare, gli immigrati nordafricani si orientano su
appartamenti di almeno 60 mq, in vista di un futuro ricongiungimento familiare.
Tra i conduttori si segnalano anche lavoratori trasfertisti, soprattutto medici
e infermieri dell’Ospedale Regionale Parini, a cui vengono offerti contratti
transitori di 12-24 mesi; scaduto questo termine, è stato osservato che molti
di loro scelgono di rimanere in Valle d’Aosta, acquistando la stessa abitazione
o una più grande. Vengono stipulati contratti concordati 3+2, ma si stanno
sottoscrivendo anche contratti a canone libero 4+4, con un buon utilizzo della
cedolare secca da parte dei proprietari. Mediamente un trilocale costa 650 € al
mese, mentre per un bilocale, la cui offerta è cresciuta notevolmente in questo
periodo, il canone mensile di locazione si attesta a 450 €, circa 100 € in meno
rispetto a sei mesi fa. Per quanto riguarda gli affitti, si segnalano due aspetti.
Innanzitutto, alcuni proprietari hanno scelto di abbassare il canone di
locazione (mediamente di 50-100 € al mese) per il biennio 2012-2013, in modo da
permettere ai propri inquilini di restare in tali abitazioni senza incorrere
nel rischio di mora o di sfratto. In secondo luogo, ad Aosta è stata approvata
una legge per la cosiddetta “emergenza abitativa”, con cui si prevede che il
Comune contribuisca al pagamento del canone per gli inquilini morosi (la
percentuale varia in base reddito ISEE), cosicché restino conduttori per un
periodo di 12-18 mesi.
La zona dell’Ospedale è sempre molto richiesta e
apprezzata, grazie alla vicinanza al centro storico, cosicché le abitazioni
mantengono il proprio valore: un appartamento di 100 mq, dotato di box auto e inserito
in un palazzo degli anni ’60, viene scambiato mediamente tra 200 e 220 mila €.
Da segnalare che in via Federico Chabod,
che parte da Corso XXVI Febbraio per svilupparsi lungo il Torrente Buthier e
terminare nei pressi dell’Arco di Augusto, sono presenti bilocali e trilocali
di tipo signorile di nuova ristrutturazione con finiture di pregio, il cui
prezzo si attesta tra 3500 e 4800 € al mq, in base al piano.
Le frazioni di Arpuilles,
Entrebin ed Excenex si trovano nella prima periferia collinare a
nord della città. Sono diverse le abitazioni di circa 150 mq messe in vendita
per trasferirsi nelle meglio servite zone centrali della città, per tali
tipologie non si spendono meno di 260 mila €. Il mercato delle nuove costruzioni è particolarmente
attivo. Oltre alla quasi completa ultimazione di villette singole, bifamiliari
e trifamiliari nelle suddette frazioni, è in corso un cantiere che prevede la
realizzazione di 40 alloggi in 2 condomini nei pressi dell’Ospedale, tra via
Roma e viale Gran San Bernardo. Tali appartamenti sono costruiti con
particolare attenzione al risparmio energetico e all’isolamento acustico: sono
realizzati in classe B/A/A+, autoalimentati con pannelli fotovoltaici, dotati
di pompe di calore che mantengono la temperatura costante all’interno
dell’appartamento e fornite di ampie finestre con tripli vetri. I lavori procedono
molto bene e se ne prevede la consegna per la fine del 2014, ma vi sono già
state diverse richieste: per un bilocale di 63 mq con box auto il prezzo di
vendita è di circa 270 mila €, che sale a 450 mila € per un trilocale con doppi
servizi, dotato di box e post auto coperto. Si segnala che questa zona è stata
interessata da lavori di costruzione di parcheggi pubblici sotterranei,
realizzati su due piani e che ospitano 500 posti auto.
Molti risparmiatori preferiscono
rinunciare alle rendite finanziarie per investire in box, mercato che offre
buone prospettive perché in zona il parcheggio scarseggia. Un box singolo di
13-18 mq si compravende a 22-28 mila € e si affitta a 60-70 € al mese, ma
nell’area attorno all’Ospedale il prezzo può salire fino 35 mila € e si
affittano a 90-100 € al mese.
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