L'andamento del mercato immobiliare secondo l'Osservatorio del Fiaip

Roberto Nale

La settimana scorsa il Collegio Regionale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, ha pubblicato la nuova edizione dell’ “Osservatorio FIAIP del mercato immobiliare valdostano”, per monitorare il mercato immobiliare locale a beneficio dei professionisti del settore e degli utenti dei mediatori immobiliari valdostani. Qui di seguito propongo la loro analisi in merito al mercato valdostano e a quello italiano. A presentare il rapporto il presidente Roberto Nale (con la responsabile del settore turistico Patrizia Diémoz) che ho intervistato la scorsa settimana ad ImpresaVda.


«I primi mesi del 2011 sono stati caratterizzati da un cauto ottimismo; dopo un triennio trascorso in costanza di segno negativo il mercato immobiliare aveva intatti registrato un lieve incremento dei contratti rispetto allo stesso periodo del 2010, il che veniva interpretato dai più ottimisti come l'inizio della fine della crisi sopravvenuta dal 2008 con l'avvento dei "subprime", i cosiddetti "mutui americani", che hanno costituito il primo evidente segnale d allarme sui danni che può creare la "finanza creativa". In questa prima parte dell'anno passato i prezzi, che pure uscivano ridimensionati dal triennio di crisi, riscontravano una sostanziale tenuta e anzi, nelle posizioni più apprezzate delle località turistiche più importanti, e per alcune tipologie di immobili più esclusive e ricercate, parevano riprendere leggermente quota alla pari del numero delle transazioni. Le difficoltà permanevano invece per gli appartamenti, in particolare per quelli nuovi, destinati all'utenza che necessita di un mutuo per arrivare all'acquista. La maggior parte delle banche infatti, non solo per i noti default della finanza ma anche per effetto della revisione del sistema voluta dai vertici europei, si è trovata in difetto di liquidità e nell'impossibilità di finanziare ancora acquisti immobiliari.

Il moderato ottimismo di inizio 2011 è stato però purtroppo ben presto spento, anzi raggelato, dal verdetto che le "società di rating" hanno emesso sul nostro paese, che sul finire dell'estate è stato declassato in quanto a solvibilità in relazione all'enorme debito pubblico accumulato e costantemente incrementato dai vari governi succedutisi sino ad oggi.

Sicché, dopo un primo semestre in cui, anche grazie all'introduzione della normativa sulla "cedolare secca", che sostanzialmente rendeva più equilibrata la tassazione tra rendite finanziarie e rendite immobiliari, la domanda di immobili pareva dare segni di risveglio e le perdite di valore rimanevano contenute, nella seconda metà dell'anno il "rischio default dell'Italia" e lo spauracchio dello "spread" differenziale tra titoli di stato tedeschi e italiani, martellati quotidianamente nella testa degli italiani, hanno tramutato quella che era parsa come la fine della stagione delle piogge in una bufera ancor più grigia. 

Sulle prime il catastrofismo autunnale, con ipotesi di fallimenti bancari, prelievi forzosi e quant'altro, ha indotto alcuni risparmiatori (in particolare i più emotivi) a trasformare rapidamente risparmi e liquidità in mattoni. L'ultima parte del 2011 è stata perciò caratterizzata da un discreto numero di transazioni effettuate in particolare per immobili di medio-piccolo taglio acquistati senza l'ausilio di mutui, e da destinare al mercato delle locazioni. In questa fase la migliore leva contrattuale degli acquirenti (sempre in minoranza rispetto ai venditori, in una situazione di crisi economica generale acuita, e con disponibilità immediate di liquidità), e la più chiara presa di coscienza dei venditori sull'opportunità di ridimensionare le proprie aspettative sui prezzi di vendita, ha fatto si che la discesa dei prezzi abbia subito una accelerazione. 

L'avvento del governo tecnico, che per "mettere in sicurezza i conti pubblici" ha sinora attuato una serie di manovre da più parti definite "recessive" aumentando anche sensibilmente la pressione fiscale sulla casa, al momento non ha prodotto effetti positivi sull'economia reale, di cui è parte il mercato immobiliare. 

Stime di varia matrice convergono tutte su riduzioni, nel primo trimestre 2012, del 30- 40% sui consumi di beni durevoli, e il mercato immobiliare nazionale appare allineato a queste statistiche, con una diminuzione del numero di compravendite, rispetto al primo trimestre del 2011, valutata intorno al 40%.

Al momento non sono disponibili dati statistici precisi su quanto accade nella nostra regione; gli operatori della FIAIP, in prima linea con le loro Agenzie, ritengono che l'andamento del nostro mercato rispecchi sostanzialmente il trend attuale italiano, con la contrazione del numero delle transazioni allineata al dato nazionale e una diminuzione media dei valori stimata attorno al 20% rispetto ai picchi del 2007. Evidenziano peraltro quanto sia favorevole agli acquirenti la congiuntura attuale, che offre una buona scelta di immobili a prezzi più accessibili, in attesa dei primi segni di ripresa che da più parti viene fatta coincidere con il ritorno della disponibilità al credito da parte del sistema bancario, prevista per il secondo semestre di quest'anno.